Para proprietários que alugam pelo quinto andar. A plataforma informa imediatamente a renda auferida à receita federal? Quando vão fazer a declaração de ajuste os pagamentos entram automaticamente? É preciso informar à receita mes a mes?

Continuação

(5) - PREÇO TOTAL DE VENDA DA UNIDADE AUTÔNOMA OBJETO DESTE
CONTRATO: R$ 316.453,78 (Trezentos e Dezesseis Mil e Quatrocentos e Cinquenta e Três Reais e Setenta e Oito Centavos), válido(s) para o 1º (primeiro) dia do mês de assinatura deste contrato. Por força do que dispõe o art. 41, da Lei Federal nº 4.591/64, estipula-se que do citado preço total 80% (oitenta por cento) de seu valor referem-se às acessões que constituirão a unidade autônoma ora compromissada e 20% (vinte por cento) à fração ideal de terreno do condomínio correspondente à citada unidade autônoma que deverá ser entregue inteiramente pronta e acabada.

• Quanto custou, nesse caso aqui seria 316.453,78 em que você está pagando pelo apto e um pedacinho do terreno.

(6) - FORMA E CONDIÇÕES DE PAGAMENTO:
(6.1) - O PREÇO TOTAL DE VENDA é dividido em SINAL E PRINCÍPIO DE
PAGAMENTO, identificado como ATO na planilha constante do item 6.2 abaixo, e em SALDO DO PREÇO, correspondente às demais parcelas listadas na planilha constante do item 6.2 abaixo, sendo pago da seguinte forma.

• Literalmente explica como você vai pagar, que é previamente combinado, na realidade são os clientes que decidem e nós corretores adequamos as regras da construtora.

(6.1.1) SINAL E PRINCÍPIO DE PAGAMENTO: R$ 5.096,59 (Cinco Mil e Noventa e Seis Reais e Cinquenta e Nove Centavos), equivalente a 1.54 % do preço total, pagos através de Boleto Bancário a ser enviado pelo(a,s) PROMITENTE(S), com vencimento em até 05 (cinco) dias após a aprovação pelo Departamento Financeiro do(a,s) PROMITENTE(S), cuja compensação traduzirá efetivo pagamento e quitação.

• Aqui o ato do cliente foi de 20 mil, desses 20, 5 foram para a construtora pagos através de um boleto.

(6.1.2) - SALDO DO PREÇO: o saldo devedor do preço, em seu valor nominal, sujeito à correção monetária adiante estipulada de comum acordo entre os contratantes.

• O saldo devedor, ou seja, o quanto você ainda não pagou pode ser corrigido se comprador e a construtora concordarem.

(6.2.) – PLANILHA DESCRITIVA DAS PARCELAS DO PREÇO TOTAL DE VENDA:

• Cada parcela tem seu próprio nome justamente porque as construtoras tem regras, mas eu resumo isso aqui em:

Ato/Sinal de 20 mil

41x mensais de 780 reais

Financiamento de 259 mil

3x anuais de 7 mil

(6.3) - Sobre o valor de cada uma das parcelas e prestações previstas no quadro do item (6.2) anterior até a data da expedição do Certificado de Conclusão (Habite-se) pela Prefeitura local, em conformidade com as disposições da Lei Federal nº 10.931/04, serão corrigidos monetariamente a cada mês, de acordo com a variação mensal do ÍNDICE NACIONAL DE
CUSTO DA CONSTRUÇÃO CIVIL (INCC-DI), divulgado pela Fundação Getúlio Vargas, ou outro qualquer índice que venha a ser adotado por esta entidade em substituição, utilizando-se como índice base aquele referente ao segundo mês imediatamente anterior (N-2) ao de
assinatura deste contrato, operando-se a correção monetária de acordo com a variação ocorrida entre esse índice base e o índice correspondente ao segundo mês anterior ao do mês de vencimento de cada parcela ou prestação, conforme o disposto no item V-7 e seguintes do contrato de promessa de venda e compra do qual o presente QUADRO RESUMO é parte integrante.

• A correção monetária é o INCC-DI (indice nacional da construção civil diário) e vai ser colocado nas suas parcelas

(6.3.1) - Todas as parcelas e prestações que se vencerem após a data de expedição do mesmo Certificado de Conclusão (Habite-se) do edifício, e desde que sobre elas tenha sido convencionado correção monetária, passarão, a partir da data da citada expedição e após correção monetária de seus valores pelo Índice INCC-DI, ou aquele que o substitua, a ser corrigidas monetariamente segundo a variação mensal do IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado), da Fundação Getúlio Vargas, fator base o índice publicado no segundo mês anterior ao da expedição do auto de conclusão ou habite-se, e fator de atualização o índice publicado no segundo mês anterior ao do vencimento de cada parcela e, acrescidas de juros nominais da Tabela–Price de 12% (doze por cento) ao ano, independentemente da data em que referido Certificado de Conclusão (Habite-se) for expedido, sem prejuízo do disposto nos itens relativos à correção monetária pactuada.

• Se você ainda tiver parcelas depois de entregue deixa de ser corrigido pelo INCC e passa a ser corrigido pelo IGP-M.

(6.3.2) - Acordam as partes que caso seja postergada ou antecipada a expedição do referido Certificado de Conclusão (Habite-se), a incidência dos juros da Tabela Price prevista na(s) parcela(s) do item anterior será igualmente postergada ou antecipada, conforme o caso, passando a incidir sobre as parcelas após a ocorrência daquele fato, recalculando-se o valor dessas mesmas parcelas, a fim de adequá-las à nova situação.

• Se atrasar você continua pagando INCC e se adiantar o financiamento pode começar antes.

(6.3.3) - Incluído dos juros nominais contratados para o parcelamento do saldo do preço o montante do contrato é estabelecido em R$R$ 316.454,73 (Trezentos e Dezesseis Mil e Quatrocentos e Cinquenta e Quatro Reais e Setenta e Três Centavos).

• Esse é o preço em contrato sem nenhum juros.

(6.4) - A parcela denominada de financiamento e/ou recursos próprios referida no quadro do item (6.2) deste QUADRO RESUMO poderá ser paga com recursos próprios do(a,s,) PROMISSÁRIO(A,S), ou através de recursos oriundos de financiamento bancário, junto ao agente financeiro CAIXA ECONÕMICA FEDERAL – CEF, através dos programas denominados Imóvel na Planta – FGTS, ou, ainda Imóvel na Planta - SBPE, cujas providencias para obtenção de tais recursos correrão por conta e risco dele, PROMISSÁRIO(A,S), o que não poderá causar qualquer ônus para a(o,s) PROMITENTE(S) conforme condições estabelecidas no CAPÍTULO XVI - DO PAGAMENTO DE PARTE DO PREÇO MEDIANTE FINANCIAMENTO E CONDIÇÃO RESOLUTIVA EXPRESSA – das CLÁUSULAS GERAIS, do qual o presente QUADRO RESUMO é parte integrante.

• A parte descrita como financiamento na tabela pode ser paga com recursos próprios ou através de financiamento da Caixa e aqui o risco é seu (Mas a realidade do mcmv é que se você vai comprar financiando seu financiamento já tem que estar aprovado para a construtora aceitar vender, existem algumas exceções).

(6.4.1) - Para que seja concedido o financiamento mencionado no item anterior deste QUADRO RESUMO torna-se indispensável que o(a,s) PROMISSÁRIO(A,S) esteja(m) em dia com todas as obrigações deste contrato, notadamente quanto ao pagamento das parcelas e
prestações vencidas e encargos devidos.

• Não pode ter dívida pra assinar seu financiamento.

(6.5) - Se a inflação ultrapassar o patamar de 3% (três) por cento ao mês, o vencimento de todas as parcelas e prestações vincendas previstas neste QUADRO RESUMO passará, automaticamente e independente de comunicação ao (à,s) PROMISSÁRIO(A,S), para o dia 1º de cada mês de vencimento de cada uma delas.

• Eles podem mudar o dia de vencimento das parcelas automaticamente se a inflação passar de 3% ao mês.

(6.6) – DA CONDIÇÃO RESOLUTIVA EXPRESSA: Fica desde já estabelecido entre as partes como condição resolutiva do presente contrato, que o não pagamento da parcela de sinal descrita no item 6.1.1, supra, em sua respectiva data de vencimento pelo PROMISSÁRIO(A,S), acarretará a rescisão automática do contrato, retornando as partes
ao status quo ante, sem defluírem do presente quaisquer direitos ou obrigações, nada sendo devido de parte a parte a qualquer título.

• Se você não pagar o Ato/Sinal o contrato é invalidado (rescindido)

(7) - DATA PREVISTA PARA CONCLUSÃO DAS OBRAS DO EDIFÍCIO E
ENTREGA FÍSICA DE SUAS UNIDADES AUTÔNOMAS
(7.1) - A unidade autônoma objeto deste contrato deverá estar concluída até 31/10/2029 00:00, com emissão do Certificado de Conclusão (Habite-se), sendo admitida a antecipação ou atraso em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data aqui estipulada, sendo certo que tal tolerância não dará causa à resolução do contrato por parte do(a,s) PROMISSÁRIO(A,S) nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade.

• Eles tem que concluir a obra até 31/10/2029, existe uma tolerância de atrasar até 6 meses sem penalidade e podem adiantar 6 meses.

(7.1.1) – São considerados eventos de força maior os eventos tais como guerras, greves, revoluções, epidemias, chuvas prolongadas que retardem direta ou indiretamente a execução dos serviços, falta de materiais essenciais, paralisação dos meios de transportes e falta de combustível, deficiência no fornecimento dos serviços públicos, bem como os resultantes de embargos judiciais das obras. Em todos os casos supracitados, prorrogar-se-á o prazo de entrega das unidades, mesmo quanto à tolerância prevista, por tantos dias quantos forem os de retardamento causado por tais eventos.

• Eles estão citando eventos de força maior, basicamente coisas fora do controle deles, tipo chuva e guerras.

(7.2) Fica expressamente convencionado que, ressalvado o prazo estabelecido como tolerância e, desde que não seja motivado por eventos de força maior e o(a,s) PROMISSÁRIO(A,S) não esteja(m) inadimplente(s) com quaisquer se suas obrigações previstas neste contrato, se houver o atraso na conclusão das obras, devidamente caracterizada pela expedição do “habite-se”, o(a,s) PROMISSÁRIO(A,S) poderá optar
entre:
(a) promover a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, devidamente corrigido monetariamente, acrescido de multa compensatória única de 0,5% (meio por cento) dos valores até então pagos pelo(a,s) PROMISSÁRIO(A,S) ao(à,s)
PROMITENTE(S); ou (b) manter o contrato e exigir, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago ao(à,s) PROMITENTE(S), para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado neste contrato, que deverá ser paga em 60 (sessenta) dias corridos contados da obtenção do Certificado de Conclusão (Habite-se).

• Você pode escolher 2 coisas se atrasar, a primeira é cancelar o contrato e pegar seu dinheiro de volta corrigido em 0,5% (patético) que pode demorar 60 dias ou a segunda opção é esperar e eles te pagam 1% de juros de atraso ao mês do que já foi pago.
• Cliente de uma amiga esta recebendo a evolução de obras em vez dos juros, ele aceitou essa proposta, mas não sei exatamente como funcionou.

Tou terminando uma obra que pode ser alugada como 6 kitnets e 5 quartos individuais. Mas, não quero ter que fazer a gestão dos aluguéis, sobretudo dos quartos.

Existe alguma imobiliária que trabalhe com esse público?

Alguém aqui já buscou / comprou AP em leilão através de consultoria? Me recomendariam alguma?
Quero comprar meu primeiro apartamento em leilão mas são tantas nuances que preferi buscar uma consultoria

Moro em SP capital e tô procurando uns apto na planta. Já vi umas sugestões de pesquisa aqui no sub, como alguns sites e tal, mas acabam sendo muito limitados e a grande maioria não disponibiliza os preços se não entrar em contato com o corretor

O melhor jeito de pesquisar então é procurar nas maiores imobiliárias e incorporadoras?

Quadro Resumo do apto porque em um lançamento/abertura de vendas é um porre o tempo que as empresas dão para assinar, para dar mais tempo para as pessoas eu sempre aviso que o contrato tem um período de 1 ou 2 ou 4~ dias (depende da empresa e do volume de pessoas querendo) para ser assinado e mais um período para pagamento do primeiro boleto que é o que valida o contrato, ou seja, se as pessoas assinam e não pagam é uma desistência sem penalidade.

Nota: Beira o impossível mudar o contrato de aptos mcmv, só há mudança se for um erro erro erro mesmo!

Pág 1.

• Bla bla bla Esse é o número do imóvel e torre que vc está comprando e o nome do condomínio
• Depois ele define quem está comprando e quem está vendendo. Promitente é a construtora e Promissário é você (compra comigo haha).

LEGISLAÇÃO PREVIDENCIÁRIA E FISCAL - Pelo(a,s) declarado que (i) não está(ão) incurso(a,s) nas restrições alienatórias da legislação previdenciária e fiscal, (ii) a unidade objetivada neste contrato não integra o seu ativo imobilizado, e que (iii) exerce(m) atividade de comercialização de bens imóveis, portanto, foi PROMITENTE(S) QR-2 dispensado(a,s) da certidão negativa de tributos da Receita Federal do Brasil, conforme legislação vigente.”

• Significa que quem está vendendo pode vender porque não tem nenhuma regra ou dívida que impeça de vender esse apartamento e quem está vendendo nem precisa apresentar nada para comprovar isso porque a profissão dela é "vender imóveis”.

Pág 2

EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO: “NOVO MUNDO CARRÃO II”, a ser construído sobre terreno ****na Rua Lutécia, nº 1508, Vila Carrão, São Paulo/SP, objeto da incorporação registrada sob o R.06, em 06/04/2026, da matrícula nº 312.208 do 9º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo/SP, devidamente descrito e caracterizado no respectivo Memorial de Incorporação que passa a fazer parte integrante e complementar deste contrato, como se aqui estivesse integralmente transcrito.

• Onde o condomínio que você está comprando será construído, número do registro da matrícula e é isso

(4) - consistente no Apto 1604, Torre B, e sua respectiva fração ideal de terreno, descrita e caracterizada no contrato de promessa de compra e venda integrado pelo presente QUADRO RESUMO.

(4.1)- O(A,s) PROMISSÁRIO(A,S) declara que possui ciência que: (a) a unidade autônoma objeto deste contrato está hipotecada em favor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL em garantia de Contrato de Abertura de Crédito e Mútuo para a Construção do Empreendimento Imobiliário;

• Você comprador saber que está financiando (ou não) através da Caixa e que o imóvel é a garantia.

(b) a unidade autônoma objeto deste contrato está submetida ao patrimônio de afetação, conforme Av-08 da matrícula nº 312.208 do 9º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo/SP;

• Se a construtora tiver problemas, o dinheiro desse prédio não pode ser misturado com qualquer outra coisa, eles abrem uma conta só para receber o dinheiro, por isso seu prédio tem um CNPJ.

(c) o empreendimento poderá contar com instituição de servidões essenciais à construção da infraestrutura do empreendimento; além disso, o condomínio será beneficiário de uma servidão de esgoto, conforme previsto na Convenção de Condomínio;

• Pode ter canos passando por baixo do prédio e vai ter esgoto.

(d) o empreendimento possui área destinada à reserva de calçada, conforme previsto no Memorial de Incorporação e na Convenção de Condomínio;

• O projeto tem área reservada para a calçada.

(e) o terreno do empreendimento possui restrições ambientais; além disso, o condomínio deverá efetuar a preservação dos exemplares arbóreos existentes, além de manter conservadas as áreas permeáveis e a calçada verde, conforme estabelecido na Convenção de Condomínio;

• Tem árvores ali que não podem ser derrubadas porque é pra preservar, uma pequena explicação sobre, é mais fácil e rápido construir um prédio ao redor de uma árvore preservada do que conseguir permissão derrubar a mesma (ainda bem).

(f) fica expressamente vedada a locação de qualquer unidade autônoma por períodos inferiores a 6 (seis) meses, caracterizando-se como locação por curta temporada qualquer contrato ou cessão de uso por prazo inferior a esse período, conforme estabelecido na Convenção de Condomínio;

• Não pode alugar por menos de 6 meses.

(g) está adquirindo a unidade de um empreendimento aprovado no âmbito do Programa Habitacional da Prefeitura Municipal de São Paulo, aprovado pela Lei Municipal nº 16.050/2014 e regulamentado pelos Decretos Municipais nº 63.728/2024, nº 63.130/2024 e nº 64.244/2025, pelos quais foram estabelecidas faixas de renda familiar a serem respeitadas para a sua comercialização, conforme diferentes classificações (HIS1, HIS2 e HMP), as quais não se aplicam apenas para as unidades classificadas como R2V, pelo queQR-3 o(a,s) PROMISSÁRIO(A,S) declara(m) que são verídicas as informações de renda prestadas para a aquisição do IMÓVEL e que entregou todos os documentos comprobatórios necessários, declarando também que não possui(em) renda extra que não tenha sido informada; tendo conhecimento de que, neste empreendimento, existem unidades são classificadas como HIS-1, HIS-2 e R2V e, consequentemente, ciência acerca da classificação da unidade ora adquirida;

• Esse aqui é um pouquinho mais complicado porque vocês precisam saber sobre as limitações de renda que é o programa habitacional da prefeitura, tem um post disso aqui
• R2v - Renda Livre HMP - Renda de 6 a 10 salários mínimos His2 - Renda de 3 a 6 salários mínimos His1 - Renda de 1 a 3 salários mínimos
• Basicamente você sabe que está comprando um apartamento destinado para a sua faixa de renda e que a sua renda declarada é verdadeira e que não escondeu ela.

Pág 3

(g.1) a locação das unidades autônomas que se enquadrarem na categoria de uso Habitação de Interesse Social – HIS deverá respeitar o limite máximo de 30% (trinta porcento) da renda prevista, constante das restrições contidas nos artigos 46 e 47 da Lei Municipal nº 16.050/2014 e nos Decretos Municipais nº 63.130/2024 e nº 64.244/2025;

• O aluguel das unidades His1, His2, HMP são limitados a 30% da renda máxima que podem compra-los, ler aqui se você não sabe nada de HIS.

(g.2) a alienação futura das unidades autônomas que se enquadrem na categoria de uso do programa habitacional deverá atender, obrigatoriamente, o poder aquisitivo de cada renda, respeitando os limites máximos de comercialização, conforme previsto na Convenção de Condomínio. Os valores ali indicados serão corrigidos anualmente pelo Índice Nacional de Custo da Construção – INCC;

• Você só pode revender as unidades His1, His2, HMP pelo teto do programa e com ajustes do INCC.

(h) o empreendimento consiste em um conjunto de edificações de uso residencial e será composto por 2 (duas) fases distintas que serão realizadas da seguinte forma: Fase 1: composta pelas edificações designadas como Torre A e Torre B e Fase 2: composta pelas edificações designadas como Torre C e Torre D, conforme previsto no Memorial de Incorporação e na Convenção de Condomínio;

• Eles podem começar a construir a Torre A depois a B depois a C, pode ser que não fique tudo pronto ao mesmo tempo.

(h.1) o empreendimento poderá ser lançado, construído e entregue em fases distintas, ficando estabelecido que neste caso as áreas não entregues serão devidamente isoladas por questões de segurança, conforme previsto na Convenção de Condomínio;

• Eles podem entregar uma parte que já está pronta e se isso acontecer vão isolar as que não estão por segurança.

(i) a PROMITENTE utilizará a área comum do empreendimento para instalações dos seguintes espaços:
(i) Easy Market – será entregue decorado, sem refrigeradores nem prateleiras para armazenamento de produtos, dispondo de infraestrutura para futura instalação de sistema de monitoramento por câmeras. Caberá à empresa contratada o fornecimento e a comercialização dos produtos, bem como a instalação e manutenção dos equipamentos necessários à operação; e (ii) Lavanderia – será entregue decorada, sem máquinas, equipamentos ou produtos de limpeza, dispondo de infraestrutura para sua futura instalação e funcionamento. Caberá à empresa contratada pelo Condomínio o fornecimento, instalação e manutenção de todos os equipamentos e produtos a serem utilizados e comercializados no local.

• Vai ter mercado e lavanderia, mas são entregues apenas os espaços prontos para instalar os equipamentos.

(j) a PROMITENTE possui a prerrogativa de adotar a prática de operação dos elevadores por zona, uma estratégia que implica na segmentação do serviço de elevação, distribuindo-o de acordo com andares específicos para otimizar a eficiência operacional. Essa medida possibilita a implementação de um sistema que, por meio de uma análise criteriosa, busca maximizar a eficácia no atendimento, considerando fatores como a demanda de tráfego em diferentes áreas do edifício.

• Eles podem organizar os elevadores para maximizar a eficiência.

Parte 2 (editar)

Alguém quer adicionar alguma coisa? Eu tentei explicar do meu jeitinho, mas não acho que ficou simples até demais haha.

Tirei todas as infos dos clientes, mas deixei a do projeto.

Recentemente fiz uma visita de um apartamento pelo QA do qual gostei. O apartamento ainda está no contrapiso e aparentemente está sendo vendido por um investidor.

Enviei a documentação e recebi o famoso CCV do qual me gerou algumas dúvidas. A primeira delas é o fato de ter que pagar um sinal sem mesmo ter visto se a documentação dos vendedores ou a matrícula do imóvel está boa.

No contrato diz que, se houver algum risco na diligência deles, posso restituir os valores sem maiores problemas. Aqui já mora o primeiro problema. Se a diligência é feita por eles mesmos e, neste momento, eles já receberam o sinal, o que impede dessa diligência ser uma verdadeira porcaria?

Outro ponto que me chamou bastante atenção já nos finalmente do contrato:

• 12.1. Os Vendedores X e Y declararam que a compra do imóvel foi realizada pelas vias de fato com o proprietário tabular, não havendo formalização desse ato nos órgãos competentes.
• 12.1.1. O Vendedor apresentou ao Comprador o contrato particular de compra e venda da transação acima e declara ter quitado todas as obrigações contratuais da aquisição.
• 12.1.2. Não há qualquer responsabilidade dos intermediadores da transação na declaração de cumprimento do Vendedor e seu conteúdo.
• 12.1.3. O Vendedor deve, ainda, realizar os atos necessários para regularização da compra anterior e atualizar a matrícula do imóvel com o registro da sua propriedade em até 90 (noventa) dias corridos após a assinatura deste Compromisso.
• 12.1.4. O Vendedor enviará o protocolo da atualização ao Comprador e será responsável por todos os atos e custos dessa operação, não havendo responsabilidade dos intermediadores da transação.
• 12.1.5. O pagamento de qualquer valor a título de Entrada dependerá desse ato e será realizado no prazo da cláusula "Preço e Condições de Pagamento" ou em até 5 (cinco) dias úteis após a apresentação da matrícula atualizada, o que ocorrer por último

Na prática, os atuais vendedores compraram o apartamento em um famoso 'contrato de gaveta' e ainda não passaram para o nome deles. O quão demorado ou arriscado isso pode ser?

Entendo que as cláusulas seguintes até me respaldam um pouco, mas duvido que seja tarefa fácil receber qualquer dinheiro de volta do QA no pior dos cenários.

À parte disso tudo, o que vocês acham em relação a comprar um apartamento pagando o preço teto do HIS-2? Me enquadro na renda e vou, de fato, morar no apartamento. Devo investir uns 50k entre reformas e móveis e este valor não vai poder ser repassado em uma venda futura por conta do limitador. Pela prática de mercado, tem rolado algum contrato extra para venda dos móveis, por exemplo? Digo, em uma venda futura eu seguir os valores limites do HIS-2 vigente, mas fazer um contrato extra para um valor dos móveis, por exemplo. Um corretor me comentou sobre isso, mas não senti muita firmeza se é praticável.

Encontrei uma plataforma com avaliações de prédios e condomínios:

https://morei.app/

Pode ser útil para quem pretende comprar, alugar ou investir. Testem e compartilhem uma avaliação.

Olá pessoal tudo bem?

Sou corretor de imóvel de médio e alto padrão e tenho dificuldade em ter meus vídeos terem muito views e consequentemente muito engajamento .

Dessa forma que tipo de vídeo chama atenção para quem tem interesse: seria um vídeo da mãozinha? Aquele que eu fico com o celular gravando e com a mãozinha apontando para os lugares ou objetos do imóvel.
Vídeo com um profissional me gravando e eu falando sobre o imóvel ou vídeo com uma música legal e cortes de ambientes e takes pequenos de ambientes e detalhes do imóvel?

Poderiam me ajudar nessa minha dúvida, hoje trabalho em Alphaville SP

Mudou porque a entrada é outra, vai ser pela Olivia Guedes Penteado, mas no geralzão ainda é um lugar muito bom ali perto.

O apto da corretora valorizou 80 mil reais.

Localização

• Mercados próximos 9/10
• Saúde 6/10
• Hospitais 1/5
• Academia 5/5
• Transportes (Ônibus + Metrô) 8/10
• Segurança 10/10

Mercados: Tenda atacado do outro lado, Akki atacadista logo mais pra cima desse, mini mercado pra baixo e Padoca mais ali embaixo (no geral tudo são uns ~15 minutos a pé).

Hospitais: Continua a mesma coisa, não tem hospitais pertinho, só pra Santo Amaro.

Academia: Continua a mesma coisa, só que o caminho para chegar que aumentou uns minutos, mas nada que já considera o cardio.

Transporte: Eu mantive a nota porque tem ônibus bem rápido para a estação Socorro e Santo Amaro e a nota porque são 10˜15 minutos de ônibus no máximo até lá e isso é tranquilíssimo (se não estiver lotado), nessa rua tem ônibus para a AACD Servidor

Segurança: Base da polícia na rua de trás

Do Terreno

• Área do terreno 13.072m²
• 03 Torres
• Total de unidades: 1.632 (pouca gente né o.o)
• Andares: Todos 24 pavimentos + térreo
• Aps por andar: Torre A e B 24 por andar e Torre C 20 por andar
• Vagas: 187 de carro e 10 de moto
• Tipologias de 1 e 2 dormitórios

Coisas que eu notei desse terreno

1. O terreno é um tanto quanto irregular e a entrada vai ser muito grande
2. O espaço entre as torres está muito bom
3. Vão ter apartamentos DEMAIS de 37m² justamente porque é o que mais vendem
4. Quem tiver um apto com vaga aqui é rei porque tem aptos DEMAIS sem vaga.

Vagas de garagem

Apenas apartamentos de 49m² tem vaga, o preço está 10 mil acima da primeira fase e está no mesmo preço praticamente do condomínio vizinho com vaga não tem varanda, mas é preço de um pronto contra um preço de um na planta, então vai de querer ou não varanda e de ter ou não entrada porque no caso de comprar na planta vai ter a evolução de obras e ajuste do INCC a não ser que você goste mais também até porque na planta tem mais opção de escolha.

O tamanho dessa entrada até os prédios hahaha, não acho que seja uma subida difícil, mas é uma subida de qualquer forma.

Dica sobre a vista, todas vão ser presas com exceção das que estão na parte de baixo dessa imagem e do lado esquerdo da parte de cima (lado esquerdo da única torre reta), com certeza virá um condomínio na área em branco do lado da portaria, mas a parte de baixo das torres é um talvez porque acho que pela metragem ainda sobrou espaço do terreno.

Olhem a imagem de satélite embaixo, acho que vocês vão entender um pouco melhor.

Áreas do condomínio

1. Bicicletário
2. Espaço Beleza
3. Coworking
4. Espaço Gourmet
5. Sport Bar
6. Easy Market
7. Sauna
8. Fitness
9. Salão de Festas
10. Brinquedoteca
11. Salão de Jogos
12. Pet Care
13. Lavanderia
14. Espaço Delivery
15. Churrasqueira 1 e 2
16. Piscina Adulto e Infantil
17. Lounge Festas
18. Playground
19. Espaço Jogos
20. Beach Tennis
21. Beach Lounge
22. Pomar
23. Drink Lounge
24. Pet Place
25. Quadra
26. Fitness Externo

Desse condomínio os espaços de lazer são maiores até porque tem muito mais apartamentos e mais espaço, não tem rooftop o que eu achei uma falha, mas acho que o maior medo mesmo é a grande quantidade de apartamentos e por último a entrada, entrando pela portaria até o apartamento é uma maravilha porque o prédio fica lá no fundo mais longe da rua que é algo que muita gente gosta, mas ao mesmo tempo andar até a área dos prédios em uma subida é bem chato para a maioria das pessoas.

Terreno

Very very big terreno, e o segundo condomínio ficou com uma área muito grande e apesar de não ter muitos com vista livre você não fica grudada janela com janela.

A entrada ser essa caminhada até os prédios foi feita justamente para aproveitarem o máximo do terreno, ou seja, vai ter condomínio nessa área do lado.

Plantas

Dúvidas

• Essa tabela resumo é com os preços a partir.

• 42m² o preço agora que está normal vale a pena só se você gostar do lugar, mas por ter poucos aptos eu tenho certeza que vão acabar.
• Entre a primeira fase e a segunda de 5 mil até 10 mil em cada tipo de metragem, com exceção da 42m² que veio um aumento de apenas 60 mil.
• Volta no post da fase 1 e dá uma olhada em qual metragem eu disse que estava barata.
• Atualmente 33m² e 37m² estão financiando bem mais, então acho que foi um aumento normal.

Ela comprou na primeira fase com desconto por ser corretora, comprou por 300.800 e agora estão a venda por 380.000 e não foi a única.

FINANCIAMENTOS

• 42m² com vaga está complicado esses 106 mil ai, imaginando um cenário futuro em que os aptos ao redor da região com vaga ultrapassem o valor de 510~530 mil existe a possibilidade das de 42m² com vaga terem maior valorização e serem mais fáceis de revenda por uma procura maior por aptos com vaga com preços menores
• Unidades de 42m² sem vaga voaram de um preço barato para um preço normal
• Unidades de 27, 33, 37 e 38 estão muito boas ainda, até para quem é R2v e quer comprar algo mais em conta.
• Tem apto barato R2v

FAQ

Consigo financiar 100% do valor do apartamento?

Somente 33m²

Vão ter mais condomínios?

Absoluta certeza que sim

Qual preço desses novos condomínios?

Esse já é o segundo e aumentar de 5k a 10k (menos a de 42m²) então acredito que os próximos seguirão o mesmo padrão

Como seria um fluxo de pagamento?

O fluxo vai depender de quanto for aprovado de financiamento e se você quiser financiar, os aptos tem limitador His2 e agora que o financiamento MCMV mudou (financiam mais) os financiamentos aumentaram, se tiver um FGTS legal é bem possível comprar até sem entrada.

É possível juntar rendas?

Sim, até 3 pessoas continua.

Autônomos podem comprar?

Sim, com a declaração do imposto de renda do último ano e extratos bancários, quem precisa declarar porque não declarou ano passado só vai conseguir quando abrir a declaração ou se estiver juntando renda com outra pessoa dá para conseguir o financiamento, mas tem um limite.

Se você for MEI e quiser pode transformar em ME e emitir pro labore.

Quem tem pró labore tem vantagem aqui.

Qual a data de entrega?

Março de 2030, são 3 anos e 6 meses.

Como fica a documentação fora do MCMV?

Fora do limite de 8.600 de renda a documentação é calculada pelo sistema da incorporadora/construtora e é inclusa no fluxo de pagamento.

Dentro dos 8.600 de renda bruta é de gratuito por causa do minha casa minha vida e a empresa quita os outros 50% do ITBI.

Quer mais informações ou ajuda para entender algo? Se quiser comprar também estou disponível :)

Podem entrar em contato comigo pelo privado aqui no Reddit ou pelo meu Whatsapp no perfil :)

Localização

Mesma coisa, quase copiei e colei tudo

Edit: A rádio corretor estava errada naquela planta, era de outra empresa, ou seja, provavelmente não é MCMV.

O terreno é o antigo stand de vendas, são apartamentos minha casa minha vida e misturam algumas metragens maiores.

Se você leu o Alto Chácara Santo Antônio esse aqui não muda nada até porque é o vizinho, a empresa da esquina tem data para se mudar, mas ninguém ainda sabe se realmente compraram o terreno ou se é alguma outra empresa, o negócio pode parar do nada.

• Mercados próximos 100/10
• Saúde 10/10
• Hospitais 5/5
• Academia 5/5 (50/5 kk)
• Transportes (Ônibus + Metrô) 10/10
• Segurança 9/10

Existem muitos hospitais e academias bem bem bem próximos

Transporte de ônibus em toda a região e a estação Granja Julieta é virando a esquina.

Região comercial, como sempre não dê bobeira, mas é uma região onde tem uma quantidade gigantesca de empresas.

Do Terreno

• Área do terreno 2.989m²
• 01 Torre
• Total de unidades: 552
• Andares: Térreo + 24 pavimentos
• Aps por andar: 23 por andar
• Vagas: 48 carro e 3 moto
• Tipologias de 1 e 2 dormitórios

Nada veio muito barato, só o que tem menos quantidade que eu achei ok

Vagas de garagem

Vaga só nos mais caros mesmo, vida que segue como ela é.

Áreas do condomínio

1. Easy market
2. Games
3. Brinquedoteca
4. Pet Care
5. Lavanderia
6. Salão de festas
7. Sport bar
8. Coworking
9. Sauna
10. Fitness
11. Bicicletário
12. Espaço gourmet 1 e 2
13. Playground
14. Pomar e Horta
15. Fitness externo
16. Miniquadra
17. Piscina adulto e infantil
18. Pet place
19. Redário
20. Playground
21. Praça do Luau (Praça)
22. Lounge Zen (Praça)
23. Praça de estar (Praça)
24. Praça pôr do sol (MAIS PRAÇA)

• Ta sobrando espaço pra tanta praça

Terreno

• 1 Torre
• É a outra metade do terreno.
• Acabou o terreno, a academia não sai dali, duvido absurdos.

Plantas

33m² é a planta mais básica do mercado e mds está ficando caro.

• 37m² é uma planta básica com varanda, tem bastante então é tranquilo e o preço apesar de não achar caro porque financia bastante vale mais a pena pegar o que já está construindo a não ser que você queira uma vista melhor.
• 43m² tá bom e tem pouco, aproveite quem puder.
• 44m² é a planta de 37m² com varanda maior.
• 54m² está o olho da cara e ainda assim está mais barato que a maioria dos aptos na região porque os da região próximos dessa metragem são 1 milhão.

Dúvidas

• Essa tabela resumo é com os preços a partir.

• Coloquei só a quantidade dos preços mais baixos
• O preço do metro quadrado do 54m² subindo a cada lançamento… É complicado.

FINANCIAMENTOS

• Tudo em ordem, completinho
• Não gostei do preço dos de 33m², só vai comprar quem tem uma grana bem guardada.
• Os de 37m² estão bons até 347 mil acima disso só vale a pena pela vista, parabéns para quem comprou nas primeiras fases, na último do Alto Chácara Santo Antônio estava mais caro no lançamento, mas como não zerou (tinham muitas) essa resistência barrou o aumento do preço desses aptos, além disso agora se financia um pouco mais nesses.
• Os de 43m² por 383k ainda são muito bons, é uma planta que gosto e tem poucas em todos os prédios e os outros continuam iguais.
• 44m² é o mais tranquilo para quem pode financiar tudo, é uma renda em torno de ~11.500 (ou duas pessoas com renda de 5.750), mas depende das condições de cada um

Todos os “financiamentos até” eu coloquei o financiamento mais vantajoso conforme a faixa do MCMV e considerando o limitador de renda.

FAQ

Consigo financiar 100% do valor do apartamento?

44m² consegue, com uma renda de uns ~11.500 e dá para usar o FGTS para complementar isso também.

Como seria um fluxo de pagamento?

33m² tem que ter um dinheiro guardado, fluxos de pagamentos saudáveis com uma entrada baixa eu considero menos de 60 mil.

É possível juntar rendas?

Sim, como sempre não precisa ser apenas a sua.

Autônomos podem comprar?

Sim, com a declaração do imposto de renda e extratos bancários.

Mais uma coisa, se você é autônomo dá para comprar financiando o apto todo diretamente com a construtora sem passar pelo banco e nesse caso não precisaria da declaração do imposto de renda.

Quem tem pró labore só vai conseguir comprar se tiver mais de um mês de empresa, a Caixa apertou esse tipo de declaração de renda por terem ocorridos muitas fraudes.

Qual a data de entrega?

Janeiro de 2030 (3 anos e 6 meses)

Como fica a documentação fora do MCMV?

Fora do limite de 8.600 de renda a documentação é calculada pelo sistema da incorporadora e é inclusa no fluxo de pagamento.

Dentro dos 9.600 de renda bruta é de gratuito por causa do minha casa minha vida.

Quer mais informações ou ajuda para entender algo? Se quiser comprar também estou disponível rs

Podem entrar em contato comigo pelo privado aqui no Reddit ou pelo meu Whatsapp (11) 97277-6539 :)

Aos proprietários de imóveis que alugam pela QuintoAndar:

como tem sido a experiência de vocês com essa imobiliária?

Estou avaliando um apê de 92m² na Vila Mascote, ainda no contrapiso (entrega em fase de acabamentos), e bateu a dúvida clássica: compro ele assim e monto a reforma inteira do zero (planta livre, ponto elétrico, hidráulica, tudo), ou é melhor procurar um imóvel já pronto/usado e reformar em cima do que já existe? Não encontrei nada no mercado exatamente do jeito que eu queria, então uma reforma grande parece inevitável de qualquer forma — a questão é só qual ponto de partida compensa mais.
Para quem já passou por isso: queria entender ordens de grandeza reais. Reforma completa (do contrapiso, incluindo elétrica, hidráulica, gesso, piso, marcenaria) x reforma “de acabamento” em cima de um imóvel pronto — teve diferença grande de custo por m² entre os dois cenários? Rolou muito imprevisto de obra em contrapiso (retrabalho de instalações, ajuste de projeto)?
Se puderem compartilhar metragem do imóvel, se era contrapiso ou usado, valor total gasto e ano da reforma, ajuda muito a ter um benchmark decente pra São Paulo (Zona Sul principalmente, mas vale qualquer região). Obrigado desde já!

Pensando em comprar um ap em sp no valor de até 220 mil.
Quais locais vocês indicam? Trabalho perto do parque vila lobos, vou comprar sozinho.
Qual melhor financiamento sem fgts, Quais dicas voces dão para começar a entender sobre o assunto.

Estou procurando um AP para locar e encontrei um que parece muito bom. Está há 6 meses anunciado no quinto andar e estou pensando em fazer uma proposta entre 13 e 15% a baixo do que está sendo pedido.

Irei visitar na segunda e minha dúvida é:
O corretor do 5o andar pode abrir para mim se há outros interessados e quantos?
Ou se já existem outras propostas?

Não quero fazer nenhuma proposta absurda pois gostei do AP, mas já vi que existem outros apartamentos mais em conta no prédio que foram alugados mais rapidamente… por esse estar parado há algum tempo acredito que faça sentido (ou mostra que o proprietário não que negociar)

Resumão porque os detalhes vão sair só semana (dia 07) que vem no evento de lançamento, inclusive quem quiser saber na hora que sairem eu já fiz uma lista de transmissão para algumas pessoas e se alguém quiser ficar sabendo no dia me envia mensagem no meu whatsapp que eu adiciono na lista de transmissão.

Foi revelado para mim através de um sonho (uma foto das obras da loja na rádio corretor) que terão plantas de studios com ponto para ar condicionado que podem virar 1 dormitório e vai ter desconto também na abertura de vendas para uma certa quantidade de pessoas que será basicamente por ordem de chegada, mas os detalhes de como será só vai ser revelado no evento de lançamento.

Pontos positivos

• Aparentemente é possível fechar um quarto.
• Interessante que talvez seja possível colocar a Tv que gira entre sala e cama e deixar o sofá na parede.
• Ponto de AC.
• Esse studio é maior que os studios da maioria das empresas de médio/alto padrão que vão de 21m² a 29m² em média.
• O que eu pensei em fazer foi colocar a cama no lugar dessa mesa que fica ao lado da varanda e aumentar o espaço do armário, usar o espaço da mesa como o espaço para o meu computador, talvez eu poderia até ver um armário em L para criar um corredor para o banheiro ficar mais privativo, mas sei lá tenho que pensar mais.

Pontos negativos

• Chances muito grandes de ter uma vista bloqueada o que até invalida não colocar AC na varanda.
• A varanda é curta, então ou ela é para o AC ou ela é para você porque dependendo do tamanho da condensadora vai ocupar o espaço.
• Sem janela no banheiro o que é padrão de studios praticamente.
• Eu já tenho uma estimativa do preço (minha noção) e justamente por isso eu acredito que pelo preço desses studios você conseguiria comprar pelo menos um 2 dorms de 35m² em outras regiões, mas o que aconteceu é que conforme foram lançando e esgotando os apartamentos ali eles iam subindo o preço da venda e ia esgotando do mesmo jeito, chegamos em um ponto onde eles diminuíram o custo deles com o apartamento de 2 dorms para um studio com uma qualidade melhor (entre studios) e vão ter um lucro um pouco maior ou caso tenham bem mais aptos seria um lucro bem maior significando que para as pessoas que não se importarem em dormitórios vai ser muito bom e para as pessoas procurando pelo menos 2 dormitórios mais baratos terão menos opções.

Para quem quiser, meu whatsapp 11972776539 ou no QR Code

Sei que boa parte desses apartamentos começa com cotas condominiais atrativas: 300, 350, 400 reais. Mas o quão sustentável é esse valor no longo prazo?

Tenho essa dúvida principalmente porque desconsideramos o grau de importância do valor da cota condominial na despesa do imóvel. Se você vai financiar e está pagando R$ 2.000/mês de prestação, um condomínio de ~R$ 1.000 aumenta seu gasto em 50%.

Sei que há uma distinção nesses valores: em tese, a cota condominial é para serviços efetivamente fruídos. Mas ainda assim, é uma decisão bem importante.

Estou procurando uma casa como primeiro imóvel na regiao do ABC.

Gostaria de dicas/recomendações referentes a negociação.

Tenho visto muitas casas a venda e algumas com anúncios a mais de 1 ano e gostaria de saber da experiencia de vocês qual a margem de negociação que é possivel chegar?

5%....20%.... sei que vai variar de N fatores, inclusive do humor do proprietário, mas me ajudem em uma possivel proposta.

Obs.: imóveis entre 800~950k, normalmente antigos e que possam demandar alguma manutenção.

Tô em busca de apartamento e achei esse de 80m2 num prédio antigo.
Tá dentro do valor que eu poss pagar, mas tive a sensação dele ser mto sufocante, talvez pela falta da varanda (?)

Tive (péssima) experiencia com a Cury. Traumatizado. Vi que as do grupo Cyrela (Cyrela, Living, exceto Vivaz) tem bons feedbacks... E vcs quais recomendam?

Em 2022 comprei um studio HIS-2 da proprietária que comprou ele na planta. Toda operação de venda foi intermediada pela Loft, que não checkou meu perfil de renda (eu não me enquadrava em HIS-2), ou seja, não poderiam ter me vendido.

O que me sugerem?
Entrei em contato com a Loft que se fez de morta e passou o email do jurídico.

Procuro a antiga proprietária que me vendeu para sinalizar que não poderia ter me vendido?

Cartório tb não verificou nada, e passou a escritura no meu nome, mesmo eu não me importando enquadrando em HIS2.

Olá, pessoal! A Caixa está fazendo um feirão com essa construtora e estão fazendo algumas ofertas com mensalidades interessantes que caberiam no meu bolso atualmente. Alguém já teve experiência com essa construtora? Vale a pena?